オリックス不動産（株）（東京都港区浜松町2-3-1、Tel.03-5776-3400）は、不動産投資・開発事業において、物流施設開発を行っている。賃貸面積1万5000～2万坪の開発を得意とし、東名阪エリアで43施設の開発投資実績を持つ。また、これまでは開発物件の保有よりも売却がメーンだったが、今後は物件の長期保有も視野に入れるなど、ビジネスモデルの拡大も検討しているという。同社投資開発事業本部　副本部長の久保田勲氏に話を聞いた。

―― 開発施設数、保有施設数は。
　久保田　開発投資は43施設（マルチテナント20、BTS23）で、賃貸面積約47万坪の実績がある。開発エリアはおおよそ東京7割、大阪2割、名古屋1割。当社のような消費材を扱う施設は、大消費地の近くに需要があるのでこのような分布になっている。テナントは3PL・物流会社が約8割で、あとはEC事業者や荷主系など。当社の施設は中規模なものが多く、3PL・物流会社から見ると使いやすいサイズで規模感もちょうどいいのではないか。

―― 開発エリアを広げる考えは。
　久保田　テナント様のニーズがあれば、東名阪以外での開発も検討していきたい。地方の中核都市は高いニーズがあるものの、供給数はまだ少ないので丁寧に対応したいと考えている。政令指定都市ほどの規模であれば物流施設を探しているテナントもいるだろうし、こうしたニーズにも応えていきたい。
　一方、地方都市の物件に関しては規模の問題がある。東京や大阪のように1万坪、2万坪、3万坪といった単位で建設できるかと言えば、規模感は小さくなるだろう。その辺のバランスを見ながら、検討を進めていきたい。

―― これまでの開発ペース、進行中の案件は。
　久保田　開発は特に数値目標を立てておらず、是々非々で検討してきたというのが実情だ。だが今は、投資に関して物流施設のニーズが非常にあると感じているし、当社もこれまでの実績からノウハウも蓄積できてきたので、できれば少なくとも年に5件くらいは土地の仕込みを含めた開発を行っていきたいと考えている。
　進行中の案件は、土地の仕入れを行ったものが関東4件、関西1件の計5件あるほか、「箕面ロジスティクスセンター」（大阪府箕面市）を建設中で、2022年3月の竣工を予定している。また、優先交渉権を獲得し検討しているものが複数件ある。20年度に関しては、土地の仕込みに注力し、順調に進んできたと言えるだろう。

―― 新たな展開として施設の長期保有を検討しています。
　久保田　これまで、開発したものは主に売却し、中長期の保有は行ってこなかったが、21年度以降、好立地物件や永続的にテナントニーズのある物件などは、賃料設定の内部成長も見越して中長期で保有していきたいと考えている。
　今後、マーケットが変化していく中、物流施設のエリアとして陳腐化しないところを見極めながら検討を進めていく。

―― 新しい設備、サービスの導入について教えてください。
　久保田　19年4月竣工の「松伏ロジスティクスセンター」（埼玉県北葛飾郡松伏町）でフィットネススペースの設置や、健康測定器を貸し出し、勤務する人の健康状態をデータ化するサービスを提供。また、オリックスグループにロボット事業やAI化などを手がけるオリックス・レンテック（株）があり、同社とコラボしてロボットレンタルの「ロボレン」というサービスの提供なども行っている。

―― 共用スペースにこだわりを感じます。
　久保田　物流施設で働くパートは女性が多いので、女性が居心地の良さを感じられる環境づくりを心がけている。オリックスは物流施設以外にもホテルや住宅、オフィスなど色々なアセットを展開しているので、経験を活かしながら、働く人の目線で快適なスペースづくりを行っている。
　こうした労働環境の整備はデベロッパーの使命だと思っている。近代的な施設というのは、旧態依然の倉庫と比べて圧倒的に快適性を提供しないと意味がないと思うし、そこは最低限取り組まなければならない。

―― 今後の抱負を。
　久保田　今は不動産賃貸業として物流施設を開発しているが、物流業界の変化に対応するため、既存のビジネスモデルから物流施設の周辺業務にまで業務を広げていく。オリックスグループ全体で見れば不動産だけでなく様々な部門があるので、グループとして各部門と連携して、物流業界にもう少し深く携わっていき、新たな事業領域へと拡大を図っていきたい。